【南宫NG·28】浅谈“双限双竞”政策对广州房地产开发企业的影响

2024-11-22 23:04:01　　点击量：620

本文摘要：概要：2005年—2006年，倒数两年房价持续走高。

概要：2005年—2006年，倒数两年房价持续走高。随着“国八条”、“国六条”的实施，还是没有能诱导商品房价的快速增长，而2006年年末广州市政府实施的“双限双竞”房地产开发政策不会会对房地产开发企业有影响呢？房地产开发企业如何去应付该政策的实施，来调整自身的房地产开发模式，文章回应展开了探究。　　关键词：双限双竞；房地产开发研发模式 　　 　　居住用地在容许房价、容许套型的基础上，采行竞争地价、竞争房价的办法，以公开发表转让的方式确认研发建设单位的房地产开发政策，全称“双限双竞”的房地产开发政策。

　　国家实行“六一”新政策以来，被业界从容已幸的“双限双竞”地块，再一在广州成功问世。2006年11月17日上午，坐落于广州市房地产交易中心三楼的土地出让大厅里，完全座无虚席。

无论开发商、业界专家、还是媒体，所有人都期望着亲眼这一具备某种程度的时刻：国内首次通过容许最低房价的方式拍卖会土地。　　参予投标的开发商早已向广州市国土局请示了自己的最低禁售，而国土局在搜集到所有报价之后，通过折衷的处置早已确认了本次拍卖会的4宗金沙洲地块的最低房价，它们最低禁售将不多达6500元/平方米。经过11月17日的白热化争夺战，保利地产、中海地产、以及富力地产最后将4块“双限”地块收益囊中。

广州市白云区金沙洲四地块的最低房价禁售分别为：B3734F01、02、04地块6050元/平方米；B3737F01、B3737F03地块6150元/平方米；B3735F01地块6375元/平方米；B3736F01地块6500元/平方米。　　毫无疑问，这种改进过的土地出让模式，容许了开发商的最低销售价格，但广州首次“双限双竞”地块转让结果显示，仍然是保利、中海、富力等国内顶级开发商的代表参予了此次竞逐。从6500元/平方米的最低禁售，到研发巨头的参予，广州房地产业界回应结果依然众说纷纭。

对于最低禁售，尽管有专家指出还是略为偏高，但业界普遍认为这是一个开发商和市民都可以拒绝接受的范围。　　根据广州市实施的未来五年的《广州市住房建设规划》表明：未来五年，政府调控的中小套型、中低价位普通商品住房用地通过“双限双竞”的方式公开发表转让。这类住宅套型建筑面积掌控在90平方米以内，共24万套、2160万平方米。

　　那么，如果广州的“双限双竞”的房地产开发政策被中央政府接纳，不会对中国整个房地产市场带给什么影响呢？ 　　房地产开发商销售商品房的利润空间被传输。由于房屋的售价被限定版平均价，而房屋的地价在投标的时候又被压低，当修建成本一定时，利润空间不会增加，因为在收益恒定时，成本增高，利润大自然增加。　　中小型的开发商不会被出局。由于资金的实力不实力雄厚，研发住宅的大部分资金来源是金融机构的贷款，也意味著利息的开支不会很多，这样成本费用不会更进一步增大，利润不会更进一步增加，甚至不会造成亏损。

　　有的中小型开发商不会通过偷工减料、传输修建成本、设计成本，超过增加总体成本来提高利润。但随着政府有关部门的监管强化，质量不合格的产品将不会渐渐被出局。　　随着该政策的实行，大型开发商不会通过资金的优势和完备的成本掌控模式，更进一步减少开发成本，提高利润空间，增加利润。

　　由于资金的市场需求减小，管理经验的拒绝减少，更进一步增进该行业的竞争增大，大房地产开发商收购小房地产开发商，或者小房地产开发商资产重组拆分，构成新的具备一定规模的大房地产开发企业的现象大大经常出现，这不会对房地产开发行业构成一次新的配对，增进优胜劣汰。　　如果展开非常简单的假设，那么这种既顾及了发展商利润，又顾及房价合理的模式，毫无疑问早已两全其美。但是也如有业内人士所说：这正如政府向发展商自定义产品，如果标准不制订好，难道还很难超过预期的效果。　　由于广州在未来的5年还将大量发售小户型住房，并通过“双限双竞”的方式转让此类地块，因此，对于广州市民而言，此类土地出让方式将仍然是个新鲜的话题。

但有一点注目的是，每一个地块的发售，其最低房价仍将受到很大的注目。根据目前的转让规定，“双限双竞”的最低房价由开发商自行报价，政府再行根据报价展开处置，确认一个最后的标准。　　此外，最低房价的最后确认权在于政府，因此，政府的态度在此过程中起着尤为关键的起到。在它显然，此前万科和中粮地牵头竞标的金沙洲地块，楼面地价早已高达4000元/平方米，但是广州市有关部门仍回应该地价在合理的范围之内。

而这次某种程度是金沙洲的地块，政府对其的定价不多达6500元/平方米，这就要求了开发商可以拒绝接受的楼面地价不能在2500—3000元/平方米之间。无论想站稳房价，还是引高房价，都各不相同政府操作者时的态度以及方式。似乎，在此次金沙洲四宗地块的转让过程中，有关部门自由选择了较为合理的结果，模式好但回应仍须要完备。

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